BENEFICI PRIMA CASA

Il notaio risponde A cura di Aldo Francisci

“Quesiti di informazione legislativa con risposte ed analisi del notaio  Salvatore Di Lauro di Abano Terme ”

Notaio, cosa succede se l’acquirente di una “prima casa” non riesce a spostare la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato? Ho sentito parlare di casi di “forza maggiore”…

Uno dei requisiti richiesti dalla legge per conseguire, al momento dell’acquisto di casa, i cosiddetti benefici fiscali prima casa, consiste nell’avere, al momento del rogito o al massimo nei successivi 18 mesi, la residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile. Ove l’acquirente non riuscisse ad acquisire la residenza nei termini, egli decadrebbe dal beneficio fiscale con la conseguenza del recupero dell’imposta ordinaria (in caso di imposta di registro, la differenza tra il 2% e 9%) e l’applicazione della sanzione pari al 30% della differenza tra l’imposta ordinaria e l’imposta agevolata. Si è dunque, posto spesso il tema dei casi di forza maggiore che possono impedire il trasferimento della residenza. L’Agenzia delle Entrate si è dimostrata disponibile a valutare la ricorrenza della forza maggiore in presenza di un certo evento, purchè l’evento abbia determinate caratteristiche: sia successivo al contratto, sia indipendente dal comportamento dell’acquirente, sia imprevedibile, inevitabile ed irrisolvibile per l’acquirente. Cosa succede, ad esempio, se si acquista un immobile locato e il conduttore non libera l’immobile nei 18 mesi seguenti? Ebbene, per la prima volta, la Cassazione, con l’ordinanza n. 7764/2014, chiarisce che il mancato rilascio dell’immobile da parte del conduttore non costituisce circostanza inevitabile ed imprevedibile tale da ostacolare il mutamento di residenza! Sembrerebbe, dunque, secondo la Cassazione, che il mancato rilascio dell’immobile da parte del conduttore non assurge a causa di forza maggiore, con tutte le conseguenze economiche del caso. Stesso dicasi per i seguenti casi:  acquisto di un immobile in corso di costruzione da parte del contribuente rimasto senza denaro per completare i lavori, separazione personale dei coniugi, pendenza di procedura di sanatoria per abusi edilizi. Tuttavia l’acquirente che si sia impegnato a trasferire la propria residenza nei 18 mesi e si trovi nell’impossibilità di rispettare l’impegno assunto, anche per motivi personali, può revocare la dichiarazione d’intenti fatta in atto purchè prima della scadenza dei 18 mesi presenti all’ufficio dove è stato registrato l’atto (per Abano Terme: ufficio AE di Padova 2) apposita istanza con la quale chiede la riliquidazione dell’imposta. In questo modo l’ufficio chiederà solo la differenza tra l’aliquota agevolata e l’aliquota ordinaria (oltre ad interessi legali di modesta entità) e non chiederà la sanzione suddetta del 30%. Sono, invece, stati considerati casi di forza maggiore i seguenti accadimenti: grave stato di salute dell’acquirente o del figlio, infiltrazioni d’acqua o vizi di costruzione scoperti dopo l’acquisto, impedimento derivante dal luogo di svolgimento del proprio lavoro da parte dell’acquirente, ritardo del Comune nel rilascio del certificato di residenza.