L’ATTO DI VENDITA È NULLO SE MANCA DEGLI ESTREMI DEL TITOLO EDILIZIO DELL’IMMOBILE

Il notaio risponde
A cura di Aldo Francisci

L’ATTO DI VENDITA È NULLO SE MANCA DEGLI ESTREMI DEL TITOLO EDILIZIO DELL’IMMOBILE

Notaio, a seguito della Sentenza della Cassazione a Sezioni Unite in materia urbanistica, cosa è cambiato?

La Suprema Corte di Cassazione ha recentemente affrontato il tema urbanistico con la sentenza del 22 marzo 2019 n. 8230/2019. In buona sostanza, ha statuito che l’atto notarile di vendita è nullo se manca degli estremi del titolo edilizio dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile. In presenza nell’atto della dichiarazione da parte del venditore degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato. Conseguentemente, l’acquirente, utilizzando la normale diligenza, dovendo essere informato per tempo dei titoli edilizi dichiarati dal venditore, è posto in grado di svolgere le indagini ritenute più opportune per appurare la regolarità urbanistica dell’immobile. L’acquirente dovrebbe verificare, dunque, che l’immobile che sta acquistando è urbanisticamente e catastalmente regolare. Questa indagine compete a lui tramite un tecnico di fiducia, perché la medesima non è svolta né dall’agente immobiliare né dal notaio. Il Notaio, in particolare, garantisce la validità dell’atto indicando nel medesimo gli estremi dei titoli edilizi forniti dal venditore, ma questo non basta come ha chiarito la Corte di Cassazione: il compratore deve andare oltre perché se ci sono degli abusi il Comune può infliggere delle sanzioni anche molto pesanti che, a seconda dei casi, possono arrivare anche alla demolizione.  Insomma bisogna mettere il naso nell’immobile che si acquista, un po’ come quando si acquista un’auto usata: anziché andare dal meccanico, bisogna affidarsi al Notaio per le indagini sulla proprietà e sulle ipoteche, e ad un tecnico di fiducia (Geometra, Architetto, Ingegnere…) che verifichi la bontà dei titoli urbanistici esibiti dal venditore redigendo una “relazione tecnica integrata urbanistico edilizia e di conformità catastale”. In particolare tale relazione dovrà attestare la conformità tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati catastali, la planimetria depositata in catasto, i titoli edilizi con eventuali varianti ed il certificato di abitabilità/agibilità.

Questa relazione risponde all’esigenza di tutelare il cittadino che acquista e ha diritto ad acquistare bene, il cittadino che vende e si trova a dover rendere in atto, a pena di nullità, dichiarazioni di contenuto tecnico che non è in grado obiettivamente di rendere con competenza specifica, nonché gli agenti immobiliari, per legge responsabili se immettono sul mercato immobili non conformi.

In questo modo, infatti, tutti i soggetti coinvolti nella filiera dei trasferimenti immobiliari avranno la certezza della regolarità urbanistica e del rilascio del certificato di agibilità dell’immobile. Non solo: allo Stato sarà̀ assicurata una minore incidenza del contenzioso e delle procedure amministrative di sanatoria delle irregolarità.

Salvatore Di Lauro
Notaio in Abano Terme