La rubrica dell’avvocato

La rubrica dell’avvocatoa cura dell’ Avv. Claudio Calvello
(Patrocinante in Cassazione – DPO e membro di Federprivacy)

ASTE IMMOBILIARI: UN’OPPORTUNITÀ DA COGLIERE !

Spesso si sente dire che tale Tizio ha acquistato quel tale immobile ad un prezzo molto conveniente perché “lo ha preso all’asta”. Ed in effetti quello di potersi aggiudicare un immobile a basso prezzo perché battuto all’asta non è forse il sogno se non di tutti, di molti? Il punto è allora un altro: come riuscire a partecipare ad un’asta giudiziaria in sicurezza? Diciamo, innanzitutto, che è possibile farlo in sicurezza e tranquillità solo se si hanno a disposizione tutte “le carte” della procedura. Ed invero, quando un debitore non riesce per qualsivoglia motivo o ragione a soddisfare i propri creditori, questi possono rivalersi sul suo patrimonio compreso quello immobiliare. Ecco, quindi, che su istanza dei creditori si apre una procedura sotto il controllo dell’Autorità Giudiziale. Vi è quindi un Giudice che sovrintende a tutta la procedura esecutiva che, prima di organizzare l’asta, deve incaricare un perito (consulente tecnico d’ufficio o CTU) il quale predisporrà una perizia in cui ritroveremo la stima del valore dell’immobile. Questa stima andrà poi a costituire il prezzo base d’asta. Nella perizia vi troveremo oltre al valore dell’immobile anche altri dati quali: la planimetria, l’identificazione catastale, lo stato di conservazione, la presenza di eventuali abusi edilizi o di morosità nei confronti del condominio, l’attestazione se l’immobile risulta libero o occupato da altri. In quest’ultimo caso, chi si aggiudica l’immobile tramite asta dovrà inviare una lettera di diffida all’ex proprietario, indicando il termine ultimo in cui la casa dovrà essere definitivamente liberata. Se invece l’immobile è occupato da un inquilino, e quindi è in vigore un contratto di affitto, chi si aggiudica l’asta sarà tenuto a rispettare la scadenza del contratto prima di potersi trasferire nella sua nuova casa. Ma anche in questo caso, non è detto che l’inquilino alla scadenza del contratto lasci spontaneamente l’immobile. È chiaro che a quel punto se l’ex proprietario o l’inquilino non lasciano spontaneamente l’immobile, l’aggiudicatario dovrà poi necessariamente rivolgersi ad un avvocato. Balza subito all’occhio, quindi, il motivo per cui le case occupate hanno una base d’asta molto più bassa giacchè scontano nel prezzo anche queste ulteriori difficoltà e/o incognite. Tuttavia, diciamolo subito: i veri affari si fanno proprio in questi casi. Nelle aste (con incanto) “facili” infatti, i partecipanti sono spesso molti ed in forte competizione tra loro: ne deriva che il prezzo che all’inizio poteva apparire conveniente, con i successivi rilanci, non lo diventa più. Ed anzi, più volte abbiamo visto aggiudicazioni non al conveniente prezzo d’asta, ma a prezzi tutto sommato in linea con i liberi valori del mercato immobiliare. Certo, potrà rimanere nell’aggiudicatario la soddisfazione di non dovere sostenere le spese del mediatore e del notaio. Ma francamente ciò ci sembra una magra consolazione rispetto alle iniziali aspettative. Per chi desiderasse approfondire l’argomento con una consulenza personalizzata ovvero essere assistito dall’individuazione (con visita prima dell’asta) dell’immobile fino alla sua aggiudicazione, può rivolgersi con fiducia al nostro studio.