Il notaio risponde
A cura di Aldo Francisci

La locazione di un negozio non è affitto d’azienda!

Alcuni operatori tendono a qualificare come «affitto d’azienda» i contratti aventi a oggetto, di fatto, l’utilizzo di “punti vendita” nei centri commerciali, vuoi per sottrarre il contratto alla legislazione fiscale in tema di locazione di immobili non abitativi, vuoi per esigenze “monopolistiche” della società proprietaria del centro commerciale che vuole aver il controllo delle attività esercitate: secondo la Cassazione (n. 3888 del 17 febbraio 2020) non vi è affitto d’azienda qualora manchi l’ organizzazione in forma di azienda di più beni finalizzati all’esercizio dell’attività di impresa.

Caratteristica saliente dell’azienda è che essa deve qualificarsi come un complesso unitario di beni (materiali e immateriali, a prescindere dal fatto che siano o meno di proprietà dell’imprenditore, essendo sufficiente che egli ne abbia la disponibilità) tenuto insieme dall’elemento dell’“organizzazione” che di tali beni abbia fatto l’imprenditore in vista dell’esercizio dell’attività impresa. Bisogna avere, pertanto, più beni organizzati per l’esercizio di un’attività di impresa, non ne basta solo uno; l’esistenza, dunque, di un solo negozio vuoto non rispetta questo requisito.

Si tenga poi bene a mente che la cosiddetta “licenza” di per sé non è un bene, ma un semplice provvedimento amministrativo che non rientra nella disponibilità dei privati; cioè solo la pubblica amministrazione può dare e togliere le licenze, seppure su iniziativa e richiesta dei privati, ma i privati non possono decidere in autonomia come se fosse un bene proprio. Non si dimentichi, poi, che oggigiorno di licenze in senso proprio ce ne sono sempre meno viste le generali liberalizzazioni. Spesso si ritrovano ancora nei centri storici dove il Comune ha interesse ad avere un po’ il controllo delle attività commerciali, ma al di fuori oramai sono tendenzialmente sparite.

Non è pertanto compatibile con il concetto di “affitto d’azienda” la concessione in godimento solo di un punto vendita “vuoto” all’interno di un centro commerciale proprio perché manca la preesistente “organizzazione” che, invece, verrà messa in campo ex-novo direttamente dall’affittuario. L’organizzazione è, cioè, il collante che tiene uniti i beni, tutti destinati all’esercizio di una determinata attività imprenditoriale. No Organizzazione = No Azienda. Se venisse dato semplicemente in uso un negozio “vuoto” bisognerebbe sottoscrivere un contratto di locazione commerciale, nulla di più.

Salvatore Di Lauro
Notaio in Abano Terme

• Fagiani stufati con prosciutto

Vestire dei fagiani, ben mondati, con fette di prosciutto grasso e magro, ponendo nella cavità addominale salvia, finocchio e bacche di ginepro. Salare e pepare. Cuocere in pentola profonda con coperchio, con olio e burro. Irrorare di vino bianco. Quando il fagiano sarà cotto, togliere il prosciutto e tritarlo con tutti gli aromi, aggiungendolo al succo di cottura. Tagliare il fagiano a pezzi e napparlo con la salsa suddetta.
Cuocere allo stesso modo piccioni, pernici e piccoli.

L’angolo del Terapista
A cura del Dr. Giuseppe Manzo,
iscritto all’Ordine  TSRM dei Tecnici sanitari
di radiologia medica e delle professioni sanitarie tecniche,
della riabilitazione e della prevenzione delle province di Ve e Pd,
al n.87 dell’Elenco Speciale a esaurimento di Massofisioterapia 

“La chiave per risolvere il tuo mal di schiena la potresti trovate nel tuo intestino!”. 

Qual è il legame tra dolore lombare e problemi intestinali?

I pazienti vengono spesso a lamentarsi di dolori alla schiena. Molto spesso sono stati  già trattati più volte da un chiropratico o da un fisioterapista ma  riferiscono  che entro un giorno o due il loro dolore ritorna.

Perché il loro dolore non sta andando via?

La risposta potrebbe risiedere nel collegamento tra il loro sistema digestivo e quello nervoso.

Ecco il perché:

I nervi del midollo spinale si collegano a muscoli ed  organi con la stessa innervazione.

Quegli stessi nervi cioè che innervano  specifici organi nel nostro intestino innervano anche i muscoli bassi della schiena ed il dolore riferito è proprio nel tratto lombare basso.

Quindi quando non c’è un problema strutturale  grave, una malattia degenerativa delle articolazioni o un importante problema discale,  spesso la lombalgia può venire dallo “stress digestivo”

Cattiva digestione, stitichezza, diarrea o colon irritabile sono pertanto spesso causa di mal di schiena.

Quando ci sono tensioni e  stress in uno degli organi digestivi, quell’organo invierà un messaggio al midollo spinale attraverso lo stesso nervo che va ad un corrispondente muscolo.

Di conseguenza, il muscolo corrispondente diventerà teso, contratto e doloroso.

Grande importanza, tra i protocolli Scenar per il mal di schiena, quelli che si rivolgono al riequilibrio di  tutta l’area intestinale.

La rubrica dell’avvocatoa cura dell’ Avv. Claudio Calvello
(Patrocinante in Cassazione – DPO e membro di Federprivacy)

ASTE IMMOBILIARI: UN’OPPORTUNITÀ DA COGLIERE !

Spesso si sente dire che tale Tizio ha acquistato quel tale immobile ad un prezzo molto conveniente perché “lo ha preso all’asta”. Ed in effetti quello di potersi aggiudicare un immobile a basso prezzo perché battuto all’asta non è forse il sogno se non di tutti, di molti? Il punto è allora un altro: come riuscire a partecipare ad un’asta giudiziaria in sicurezza? Diciamo, innanzitutto, che è possibile farlo in sicurezza e tranquillità solo se si hanno a disposizione tutte “le carte” della procedura. Ed invero, quando un debitore non riesce per qualsivoglia motivo o ragione a soddisfare i propri creditori, questi possono rivalersi sul suo patrimonio compreso quello immobiliare. Ecco, quindi, che su istanza dei creditori si apre una procedura sotto il controllo dell’Autorità Giudiziale. Vi è quindi un Giudice che sovrintende a tutta la procedura esecutiva che, prima di organizzare l’asta, deve incaricare un perito (consulente tecnico d’ufficio o CTU) il quale predisporrà una perizia in cui ritroveremo la stima del valore dell’immobile. Questa stima andrà poi a costituire il prezzo base d’asta. Nella perizia vi troveremo oltre al valore dell’immobile anche altri dati quali: la planimetria, l’identificazione catastale, lo stato di conservazione, la presenza di eventuali abusi edilizi o di morosità nei confronti del condominio, l’attestazione se l’immobile risulta libero o occupato da altri. In quest’ultimo caso, chi si aggiudica l’immobile tramite asta dovrà inviare una lettera di diffida all’ex proprietario, indicando il termine ultimo in cui la casa dovrà essere definitivamente liberata. Se invece l’immobile è occupato da un inquilino, e quindi è in vigore un contratto di affitto, chi si aggiudica l’asta sarà tenuto a rispettare la scadenza del contratto prima di potersi trasferire nella sua nuova casa. Ma anche in questo caso, non è detto che l’inquilino alla scadenza del contratto lasci spontaneamente l’immobile. È chiaro che a quel punto se l’ex proprietario o l’inquilino non lasciano spontaneamente l’immobile, l’aggiudicatario dovrà poi necessariamente rivolgersi ad un avvocato. Balza subito all’occhio, quindi, il motivo per cui le case occupate hanno una base d’asta molto più bassa giacchè scontano nel prezzo anche queste ulteriori difficoltà e/o incognite. Tuttavia, diciamolo subito: i veri affari si fanno proprio in questi casi. Nelle aste (con incanto) “facili” infatti, i partecipanti sono spesso molti ed in forte competizione tra loro: ne deriva che il prezzo che all’inizio poteva apparire conveniente, con i successivi rilanci, non lo diventa più. Ed anzi, più volte abbiamo visto aggiudicazioni non al conveniente prezzo d’asta, ma a prezzi tutto sommato in linea con i liberi valori del mercato immobiliare. Certo, potrà rimanere nell’aggiudicatario la soddisfazione di non dovere sostenere le spese del mediatore e del notaio. Ma francamente ciò ci sembra una magra consolazione rispetto alle iniziali aspettative. Per chi desiderasse approfondire l’argomento con una consulenza personalizzata ovvero essere assistito dall’individuazione (con visita prima dell’asta) dell’immobile fino alla sua aggiudicazione, può rivolgersi con fiducia al nostro studio.