Il notaio risponde
A cura di Aldo Francisci

NOVITÀ PER LA VENDITA  DI IMMOBILI DI PROVENIENZA DONATIVA

Notaio Di Lauro, ci sono novità circa la vendita di immobili di provenienza donativa?

Come molti sanno, attualmente la circolazione degli immobili provenienti da donazione presenta delle criticità;  una volta aperta la successione del donante, infatti, i legittimari, precisamente coniuge e discendenti, che abbiamo sofferto un danno patrimoniale a causa della donazione, possono difendere in tribunale i propri diritti per recuperare tutto quanto loro dovuto, addirittura in danno di eventuali terzi che abbiano acquistato l’immobile donato.

In occasione dell’approvazione dell’ultima legge di Bilancio, è stata proposta una modifica al codice civile proprio su questo tema; in particolare, e cercando di semplificare, l’azione dei legittimari si sarebbe dovuta limitare a pretendere un risarcimento dal solo donatario, senza che si potesse pretendere alcunché dai terzi, ciò nell’ottica di assicurare certezza ai trasferimenti immobiliari.

Purtroppo tale proposta non è divenuta legge, sicché ci si deve confrontare con gli usuali strumenti quando ci si trova ad acquistare un immobile che fu oggetto di donazione.

Al giorno d’oggi, un modo molto efficace e non troppo costoso per cautelarsi dai rischi connessi ad eventuali azioni promosse dai legittimari, consiste nello stipulare una polizza assicurativa contro tale eventualità; la praticità della polizza in questione risiede nel fatto che il premio viene versato “una tantum” ma si viene garantiti per sempre contro tali spiacevoli rischi. Ci sono, però, anche altri strumenti più o meno idonei allo scopo, quali ad esempio il “contratto di mutuo dissenso” con il quale si elimina la precedente donazione, evitando in tal modo tutti i problemi relativi alla successiva circolazione, ovvero, come riconosciuto da una certa dottrina ed una certa Giurisprudenza, la “rinuncia all’azione di restituzione”. Quest’ultima, posta in essere dai legittimari potenzialmente lesi quando il donante è ancora in vita, impedisce agli stessi, un domani, di pretendere alcunché dal terzo acquirente. In ogni caso, il Notaio saprà sicuramente consigliare il cittadino sullo strumento più efficace a seconda delle esigenze e delle necessità di ciascuno.

Salvatore Di Lauro, Notaio in Abano Terme

L’angolo del Terapista
A cura del Dr. Giuseppe Manzo   cell. 348 7048590
www.giuseppemanzo.com   giuseppemanzo51@gmail.com

PROVERBI VENETI
A cura di Aldo Francisci 

Chi beve prima dela minestra, vede el mèdego dala finestra.

Chi vole stare san dai mèdeghi staga lontan.

Davanti al prete, al dotore e a on capitelo càvate senpre el  capelo.

Dotori e preti no dà mai gnente a nissun.

El mèdego pietoso fà la piaga verminosa.

Falo de mèdego, volontà de Dio.

Fin che’l mèdego pensa el malà muore.

Fra i doturi, in medesina, xe pì bravo chi indovina.

I fali, el médego li sconde la tera.

I mèdeghi e le patate ga i fruti soto tera.

L’amigo del prete perde la relijon, l’amigo del dotore perde la salute, l’amigo del’avocato perde la causa.

Mèdeghi e guera spopola la tera.

Mèdego vecio e chirurgo zòvane.

Mèjo on àseno vivo che on dotore morto.

On lièvore fra du can, on contadin fra du avocati, on malà fra du doturi: chi sta pèzo de luri!

Prete, dotore e comare, no te ne ingatejare.

Xe mèjo on musso vivo che on dotore morto.

Il notaio risponde
A cura di Aldo Francisci

Notaio Di Lauro ci parli dei rischi della cessione di azienda.

La cessione di azienda è un contratto molto frequente nella prassi sociale e negli studi notarili. Si pensi alla cessione di un bar, di un ristorante, di un negozio, o anche solo di un banco al mercato. È disciplinato dal codice civile con pochi articoli, ma molto importanti. Quando si cede “l’attività”, sostanzialmente si sta cedendo il complesso dei beni, dei contratti, dei crediti e dei debiti relativi all’azienda ceduta, a meno che non ci si accordi diversamente. L’azienda è un grande contenitore che può riservare anche brutte sorprese se non ci si affida a professionisti competenti e attenti. Mentre sulla cessione dei beni, dei contratti e dei crediti si può trovare facilmente un accordo (si pensi alla locazione del locale dove è esercitata l’attività, o ai contratti delle utenze, luce, acqua, gas…) il vero problema è rappresentato dai debiti dell’imprenditore uscente. La legge non consente di escludere i debiti dalla cessione! Più precisamente, si può stabilire che il cedente resti obbligato a pagare tutti i suoi debiti, ma questo accordo vale solo nei rapporti tra le parti e non verso i creditori di un impresa commerciale. Questi ultimi, infatti, per i debiti che risultano dai libri contabili obbligatori, possono rivalersi anche sull’acquirente che non può difendersi sostenendo di non averne avuto conoscenza. E c’è di più…la responsabilità dell’acquirente di un’azienda per i debiti verso l’Agenzia delle Entrate sussiste anche se non risultano dalla contabilità aziendale!  Per difendersi, l’acquirente deve fare una specifica visura presso l’agenzia delle Entrate che rilascerà un riepilogo delle pendenze dell’imprenditore; in questo modo la responsabilità dell’acquirente sarà limitata a quanto risultante dalla visura. E non è finita. Se il cedente avesse dei dipendenti, questi, al momento della cessione, non resteranno “a casa”, ma passeranno automaticamente in capo all’acquirente, e non si potrà far diversamente. Altro errore frequente è credere che si possa evitare tutto questo subentrando in una attività in maniera “ufficiosa”, senza formalizzare la “cessione” innanzi al Notaio, dichiarando, ad esempio, in Camera di Commercio l’avvio di una nuova attività negli stessi locali dove prima era esercitata una attività sostanzialmente identica. Beh, in questi casi, l’Agenzia delle Entrate presume avvenuta una “cessione informale” tra vecchio e nuovo imprenditore e, se ci sono debiti verso l’erario, di questi risponderanno entrambi solidalmente. Insomma, come anticipato in apertura, è bene che in questi casi ci si affidi ad un Notaio e ad un commercialista che sapranno dare le giuste indicazioni per evitare brutte sorprese.

Salvatore Di Lauro, Notaio in Abano Terme

 

QUADERNI DI SAGEN 1-Comunità e salute