ATTI PRELIMINARI PRIMA DEL ROGITO NOTARILE

Il notaio risponde A cura di Aldo Francisci

Notaio, nelle vendite immobiliari si sente parlare spesso di “proposta di acquisto”, “compromesso” e di “contratto preliminare”. Che differenza c’è? Sono atti obbligatori prima del rogito notarile?

Sgombriamo il campo da facili equivoci. La proposta di acquisto è un atto che impegna solo la parte che l’ha firmata. Di solito è un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare con cui la persona interessata all’immobile dichiara di volerlo acquistare ad un certo prezzo. Fino a quando la proposta di acquisto non è accettata dal venditore, l’acquirente può cambiare idea revocando la proposta, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo; in tal caso, la revoca fatta in quel periodo è inefficace. Quando il venditore accetta la proposta di acquisto, controfirmandola, quella che era nata come semplice proposta diventa, di fatto, un “contratto preliminare” vero e  proprio. Spesso, però, per tenere conto delle più varie esigenze delle parti, si firma un nuovo “contratto preliminare”, più specifico e articolato, che sostituisce il modulo prestampato.

“Compromesso” e “Contratto Preliminare”, invece, sono semplicemente espressioni diverse per individuare lo stesso contratto. Si tratta in ogni caso di un contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano reciprocamente a concludere una compravendita, pattuendone modalità e termini. Seve ad impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un mutuo e per il venditore la consegna di una nuova casa. Non è obbligatorio passare per il compromesso/contratto preliminare, si può andare direttamente a rogito se non ci sono esigenze particolari.

Si badi bene che sia la proposta di acquisto che il contratto preliminare devono essere “registrati” presso l’Agenzia delle Entrate perché questo è uno specifico obbligo fiscale; di questo solitamente se ne occupa l’agenzia immobiliare ove presente. Si pagheranno c 200,00 di imposta di registro fissa per l’atto, lo 0,5% di imposta di registro calcolata sull’importo della caparra se versata, oltre alle marche da bollo in numero dipendente dalla dimensione dell’atto. Il “contratto preliminare”, inoltre, se stipulato con l’assistenza del Notaio, può essere trascritto. In questo modo il compratore può dormire sonni tranquilli fino alla data del rogito perché tutti gli atti subìti dal promittente venditore fino al giorno del rogito non pregiudicano i diritti del promissario acquirente. Se, invece, il contratto preliminare non si trascrive, il mondo esterno non sa, né può sapere, dell’esistenza di questo contratto per cui  il promissario acquirente è esposto a diversi rischi fino al momento della trascrizione del suo rogito: nel frattempo, il venditore scorretto potrebbe vendere a terzi lo stesso immobile o concederlo in ipoteca, oppure il venditore in buona fede potrebbe subire azioni  sull’immobile, ad esempio pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali o atti di citazione. Se questo accade il promissario acquirente non può difendersi, potrà solo chiedere il risarcimento del danno subìto. Con la trascrizione del contratto preliminare, invece,  tutti questi rischi scompaiono. E’ pertanto opportuno che chi voglia comprare casa, prima di firmare qualsiasi atto o documento e pagare una cospicua caparra, si rechi presso il Notaio di sua fiducia così da fare già un primo controllo sull’immobile per verificare l’assenza di problemi. Come diceva qualcuno: prevenire è meglio che curare!