La locazione di un negozio non è affitto d’azienda!

Il notaio risponde
A cura di Aldo Francisci

La locazione di un negozio non è affitto d’azienda!

Alcuni operatori tendono a qualificare come «affitto d’azienda» i contratti aventi a oggetto, di fatto, l’utilizzo di “punti vendita” nei centri commerciali, vuoi per sottrarre il contratto alla legislazione fiscale in tema di locazione di immobili non abitativi, vuoi per esigenze “monopolistiche” della società proprietaria del centro commerciale che vuole aver il controllo delle attività esercitate: secondo la Cassazione (n. 3888 del 17 febbraio 2020) non vi è affitto d’azienda qualora manchi l’ organizzazione in forma di azienda di più beni finalizzati all’esercizio dell’attività di impresa.

Caratteristica saliente dell’azienda è che essa deve qualificarsi come un complesso unitario di beni (materiali e immateriali, a prescindere dal fatto che siano o meno di proprietà dell’imprenditore, essendo sufficiente che egli ne abbia la disponibilità) tenuto insieme dall’elemento dell’“organizzazione” che di tali beni abbia fatto l’imprenditore in vista dell’esercizio dell’attività impresa. Bisogna avere, pertanto, più beni organizzati per l’esercizio di un’attività di impresa, non ne basta solo uno; l’esistenza, dunque, di un solo negozio vuoto non rispetta questo requisito.

Si tenga poi bene a mente che la cosiddetta “licenza” di per sé non è un bene, ma un semplice provvedimento amministrativo che non rientra nella disponibilità dei privati; cioè solo la pubblica amministrazione può dare e togliere le licenze, seppure su iniziativa e richiesta dei privati, ma i privati non possono decidere in autonomia come se fosse un bene proprio. Non si dimentichi, poi, che oggigiorno di licenze in senso proprio ce ne sono sempre meno viste le generali liberalizzazioni. Spesso si ritrovano ancora nei centri storici dove il Comune ha interesse ad avere un po’ il controllo delle attività commerciali, ma al di fuori oramai sono tendenzialmente sparite.

Non è pertanto compatibile con il concetto di “affitto d’azienda” la concessione in godimento solo di un punto vendita “vuoto” all’interno di un centro commerciale proprio perché manca la preesistente “organizzazione” che, invece, verrà messa in campo ex-novo direttamente dall’affittuario. L’organizzazione è, cioè, il collante che tiene uniti i beni, tutti destinati all’esercizio di una determinata attività imprenditoriale. No Organizzazione = No Azienda. Se venisse dato semplicemente in uso un negozio “vuoto” bisognerebbe sottoscrivere un contratto di locazione commerciale, nulla di più.

Salvatore Di Lauro
Notaio in Abano Terme